3.7.8
Souhlas vlastníka podle § 187 zákona č. 283/2021 Sb.
MMR ČR
Metodické doporučení k dokládání souhlasu podle § 187 zákona č. 283/2021 Sb. v případě, že stavebník není vlastníkem pozemku, na němž má být záměr realizován, nebo stavby, které se realizace dotýká.
Dokument ke stažení: Souhlas vlastníka podle § 187 zákona č. 283/2021 Sb. [PDF, 211KB]
§ 187
(1) Je-li stavebník vlastníkem pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo
je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, ověří stavební úřad tuto
skutečnost v katastru nemovitostí. Vlastnické právo ke stavbě, která není předmětem evidence
v katastru nemovitostí, doloží stavebník čestným prohlášením
(2) Není-li stavebník vlastníkem pozemku, na němž má být záměr uskutečněn, a není-li ani
oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, dokládá stavebník souhlas
vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. To platí
obdobně i v případě, že stavebník není vlastníkem stavby, která není součástí pozemku. Souhlas
vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Dojde-li
po podání žádosti k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas
vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem.
(3) Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat
identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen,
nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji
jsou u
a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji,
adresa bydliště,
b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.
(4) K souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba
souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů; v případě bytového
spoluvlastnictví postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek, nebo správce, pokud
společenství vlastníků jednotek nevzniklo.
(5) Souhlas není potřeba, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro záměr
stanoven zákonem účel vyvlastnění.
Pro uskutečnění záměru vyžaduje právní řád dva tituly. Veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku. S přihlédnutím k ustanovení § 1 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jsou tyto tituly relativně nezávislé, ačkoli k realizaci stavebního záměru je zapotřebí obou. Veřejnoprávním titulem je povolení záměru dle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon). Soukromoprávními tituly jsou především věcná práva zejména vlastnické právo, právo stavby, věcná břemena – služebnosti a za určitých okolností i závazková práva jako nájem, výpůjčka, závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě nebo titul z nepojmenované smlouvy apod.
Úprava § 187 stavebního zákona, stejně jako předchozí úprava v § 184a zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, vychází především z principu, že nositelé věcných práv, tj. vlastníci a oprávnění z práva stavby a ze služebnosti, jsou oprávněni v rozsahu těchto práv požadovaný záměr uskutečnit. Svědčí jim proto jak soukromoprávní titul k realizaci stavby, tak jsou oprávněni podat žádost o povolení záměru. Stavební úřad v takovém případě u práva stavby nebo služebnosti pouze zkoumá, zda stavební záměr koresponduje s předmětem práva stavby a služebnosti.
Věcná práva uvedená v ustanovení § 187 stavebního zákona se evidují v katastru nemovitostí, proto je zde výslovně stanovena povinnost stavebního úřadu si oprávnění stavebníka k realizaci záměru ověřit v katastru nemovitostí. Stavebník tak není povinen existenci věcných práv dokládat jako přílohy k žádosti o povolení záměru. Ne všechny stavby jsou však předmětem evidence katastru nemovitostí (např. podzemní stavby), pak stavebník dokládá oprávnění stavět formou čestného prohlášení.
V ostatních případech stavební úřad nezkoumá povahu, obsah, ani rozsah oprávnění provést záměr, ale vyžaduje souhlas vlastníka pozemku nebo stavby k uskutečnění záměru s tím, že pro potřeby veřejnoprávního posuzování se prakticky jedná o souhlas s podáním žádosti o vydání povolení záměru podle stavebního zákona, de facto o prokázání aktivní procesní legitimace. V případě vydání veřejnoprávního oprávnění je pak na stavebníkovi, aby si zajistil potřebný soukromoprávní titul. Zvyšuje se tak v souladu s koncepcí občanského zákoníku odpovědnost stavebníka, nehledě k superficiální zásadě podle ustanovení § 506 občanského zákoníku (součástí pozemku jsou i stavby zřízené na pozemku s příslušnými výjimkami zejména u staveb dočasných, podzemních a u staveb inženýrských sítí). Zvláštní ustanovení se týká nejen nových staveb na cizím pozemku, popř. změn staveb, které jsou součástí pozemku, a kdy souhlas uděluje vlastník pozemku, ale uplatní se též na změny dokončených staveb (přístavby, nástavby, stavební úpravy), které nejsou součástí pozemku, a kdy souhlas uděluje vlastník takové stavby, nikoli vlastník pozemku.
Souhlas se podle § 187 odst. 5 stavebního zákona nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem.
Forma, kterou pro souhlas stavební zákon v § 187 odst. 3 stanoví, je podpis vlastníka pozemku nebo stavby na situačním výkresu dokumentace. Stavební zákon neukládá žadateli povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, nelze jej proto…
