6.2.1
Vymáhání pohledávek za vlastníkem jednotky
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Martina Vítková
V tomto článku se zaměříme na možnosti postupu společenství vlastníků při vymáhání pohledávek za vlastníky jednotek a představíme si právní prostředky, které může společenství vlastníků využít v případech, kdy již k úhradě dlužných plateb nepostačuje domluva ani opakované upomínání.
Vlastníci jednotek mají na základě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění povinnost přispívat na správu domu a pozemku a platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby), jakož i hradit případné nedoplatky s těmito plněními související. Neplnění zmíněných povinností či prodlení s jejich plněním může být pro společenství vlastníků, jakož i pro jeho členy, zásadním problémem, zejména v situaci, kdy je dlužníků více.
NahoruPostup před podáním žaloby
Prvním krokem směřujícím k vymáhání dlužné částky je písemná upomínka (také označována jako výzva k plnění či předžalobní výzva). Touto upomínkou by měl být vlastník jednotky vyzván, aby uhradil svůj dluh vůči společenství vlastníků v dodatečné lhůtě s tím, že pokud k úhradě nedojde, přistoupí společenství vlastníků k podání žaloby.
Upomínka by měla obsahovat informace, z nichž vlastník jednotky zjistí, kolik činí jeho dluh, jak vznikl, jak a v jaké lhůtě je třeba jej uhradit. Zejména by v ní měla být uvedena výše dlužné částky, důvod jejího vzniku (dlužné příspěvky na správu domu a pozemku, zálohy na služby, nedoplatek vyplývající z vyúčtování atp.), číslo účtu pro úhradu dlužné částky spolu s variabilním symbolem a lhůta pro zaplacení. Rovněž lze v upomínce uvést výši sankcí souvisejících s pozdní úhradou, tj. poplatků z prodlení nebo úroků z prodlení.
Jelikož v řízení před soudem může vzniknout potřeba prokázat, že vlastník jednotky upomínku obdržel, je vhodné si jednu kopii upomínky s potvrzením o jejím převzetí či odeslání ponechat. Pokud by byla upomínka zasílána poštou a poštovní zásilka se vrátila jako nedoručená, není třeba se znepokojovat, neboť dle ustálené judikatury postačí, aby se zásilka tzv. dostala do sféry dispozice vlastníka jednotky.
Po převzetí upomínky pravidelně dochází k tomu, že ti z vlastníků jednotek, kteří se pouze přechodně ocitli v nepříznivé finanční situaci, kontaktují společenství vlastníků s žádostí o splátkový kalendář, případně se zprávou, že za ně dluh zaplatí jiná osoba či že se za zaplacení dluhu jinak zaručí.
Takovým žádostem lze v řadě případů vyhovět a sepsat s vlastníkem jednotky například dohodu o splátkovém kalendáři. Současně je však vhodné úhradu dluhu co nejlépe "pojistit", zejména nechat vlastníka jednotky v dohodě jeho dluh vůči společenství vlastníků uznat, či sjednat splátkový kalendář tzv. pod ztrátou výhody splátek . Příslušné dohody lze sepsat také u notáře formou notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti. V takovém notářském zápisu dává dlužník svolení k tomu, aby věřitel v případě porušení dohody přistoupil přímo k exekuci bez nutnosti absolvovat soudní řízení.
NahoruUplatnění pohledávky v soudním řízení
Pokud vlastník jednotky nebude na upomínku reagovat, může se společenství vlastníků domáhat zaplacení dlužné částky u soudu, a to prostřednictvím žaloby, případně návrhu na vydání platebního rozkazu či elektronického platebního rozkazu. Posledně zmiňovaná forma návrhu je v současné době hojně využívaná především advokáty, neboť šetří čas a tedy náklady klienta - návrh lze vyplnit a podat elektronicky (pokud podatel disponuje elektronickým podpisem), navíc je zvýhodněna také sníženým soudním poplatkem.
Pokud jde o samotný návrh na zahájení řízení (žalobu), je třeba jej podat u okresního (obvodního) soudu, v jehož obvodu má vlastník jednotky své bydliště. Zde si dovolíme upozornit, že na základě novely zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, došlo s účinností od 1. 5. 2015 k vyloučení sporů týkajících se příspěvků členů společenství vlastníků na správu domu a pozemku, záloh na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb, z příslušnosti krajských soudů,…
