6.3.4
Započtení závazků z nájemních vztahů a v souvislosti se správou nemovitosti
Mgr. Pavla Krejčí
NahoruZapočtení - obecně
Započtení je jedním ze způsobů zániku závazků. Stejně jako jiné závazky mohou započtením zaniknout i závazky vzniklé ze vztahů, které jsou předmětem zájmu této publikace – tedy například závazky vzniklé z nájemních vztahů, z titulu vlastnického práva či v souvislosti se správou nemovitostí.
NahoruPrávní úprava
Základní právní úpravu započtení, a tedy podmínky stanovené pro provedení zápočtu, naleznete v § 1982 až § 1991 NOZ.
NahoruInsolvenční řízení
Není možné zapomínat ani na právní úpravu námitky započtení obsaženou v občanském soudním řádu a dále na úpravu započtení v insolvenčním řízení § 140 odst. 2 a 3 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, ve znění pozdějších předpisů.
K započtení závazků může dojít i v rámci občanského soudního řízení, a to jak v rámci nalézacího řízení, tak v rámci výkonu rozhodnutí či exekuce. O problematice námitky započtení v rámci soudního řízení bude pojednávat samostatná kapitola.
NahoruZapočtení dohodou
Započtení dohodou je dvoustranným právním jednáním, v němž se smluvní strany dohodnou na vzájemném započtení závazků - jeden závazek se započítává vůči druhému závazku a současně druhý závazek proti prvnímu. K započtení závazků v tomto případě dochází okamžikem, kdy se stane dohoda o započtení platnou a účinnou; většinou tedy okamžikem uzavření dohody. Okamžik účinnosti však může být účastníky určen v dohodě i na pozdější datum, než je okamžik jejího uzavření.
Pan Voženílek pronajal byt Karlu Vomáčkovi za částku 10.000 Kč měsíčně. Po třech měsících pan Vomáčka přišel o práci a nemohl nájem dále platit. Panu Voženílkovi se však líbilo auto pana Vomáčky, a proto mu nabídl, že auto od něj odkoupí a kupní cenu vzájemnou dohodou započtou vůči úhradám za nájemné za byt.
Smlouva o zápočtu nemusí být uzavřena písemně, ale postačí její uzavření v ústní formě. Použití ústní formy však rozhodně nedoporučujeme.
Prostřednictvím dohody o zápočtu lze započíst i takové závazky, které jsou jednostranným právním jednáním nezapočitatelné – o této problematice viz dále.
NahoruJednostranný zápočet
Jednostranné započtení je projevem vůle jednoho účastníka, který je adresován druhé smluvní straně, a je jím projevena vůle započíst svůj vlastní závazek vůči závazku druhého účastníka.
Pan Voženílek pronajal byt Karlu Vomáčkovi za částku 10.000 Kč měsíčně. Pan Vomáčka následně zjistil, že je třeba vyměnit plynový kotel, který byl již neopravitelný. Z tohoto důvodu pan Vomáčka pana Voženílka vyzval k výměně plynového kotle, pan Voženílek však na výzvu nijak nereagoval. Protože se blížila topná sezóna vyměnil pan Vomáčka kotel na svůj vlastní náklad a žádal po panu Voženílkovi úhradu účelně vynaložených nákladů ve výši 25.000 Kč. Pan Voženílek však požadovanou částku vynaložených nákladů panu Vomáčkovi neuhradil. Z tohoto důvodu pan Vomáčka neuhradil nájemné za měsíc leden, únor a polovinu nájemného za měsíc březen a svůj vlastní závazek vůči těmto závazku pana Vomáčky započetl.
NahoruForma zápočtu
Proto aby bylo dosaženo účinků započtení, je nezbytné, aby toto jednostranné právní jednání druhé straně došlo. S ohledem na skutečnost, že není pro započtení zákonem předepsána písemná forma, nemusí se jednat o fyzické doručení jednostranného započtení, nýbrž postačí, když jeden z účastníků srozumitelným způsobem vůči druhému z účastníků vůli k započtení byť ústně vyjádří. Účastníci započtení si však v případné dohodě mohou sjednat povinnou písemnou formu zápočtu.
Druhý účastník nemusí s jednostranným započtením vyjádřit souhlas a nemůže jej ovlivnit. Figuruje "pouze" jako adresát právního jednání a jeho případný nesouhlas nemůže způsobit neplatnost nebo neúčinnost jednostranného započtení.
Pokud se vrátíme k výše uvedenému příkladu, pak v případě, že by pan Voženílek zpochybňoval právo pana Vomáčky na výměnu plynového kotle, a tudíž i provedený zápočet, mohou nastat následující varianty:
- Pan Vomáčka opravdu udělal v postupu vůči panu Voženílkovi chybu – například mu opravář kotle podal špatnou informaci o neopravitelnosti kotle a kotel neměl být vyměněn – v takovém případě nevzniklo panu Vomáčkovi právo na úhradu účelně vynaložených nákladů, a tudíž by i provedený zápočet byl neplatný. Pan Vomáčka by se tudíž dostal do situace, kdy by dlužil za nájem, neboť by na základě provedeného zápočtu nemohlo dojít k zániku jeho závazku k hrazení nájemného.
- Postup pana Vomáčky při výměně kotle byl správný – v takovém případě, i kdyby pan Voženílek provedený zápočet zpochybňoval, nemělo by to na platnost zápočtu vůbec žádný vliv.
Přestože zápočet nevyžaduje písemnou formu a může být proveden ústně, s ohledem na obtížnost případného dokazování provedení takového…
