Daň z nemovitých věcí

4.3.8

Daň z nemovitých věcí

Ing. Zdeněk Morávek

Daň z nemovitých věcí je daní přímou majetkového typu, která postihuje konkrétní majetek – nemovitou věc. Daň z nemovitých věcí je upravena zejména zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále "ZDN"), tento zákon byl významně novelizován s účinností od 1. 1. 2024 zákonem č. 349/2023 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s konsolidací veřejných rozpočtů. Kromě ZDN je nutné se řídit i celou řadou souvisejících právních předpisů, zejména zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OZ"), a také důležitou vyhláškou č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "vyhláška č. 298/2014 Sb."), která byla naposledy zásadně novelizována vyhláškou č. 369/2024 Sb., a to s účinností od 1. 1. 2025.

Jak vyplývá z § 498 OZ, nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dále § 506 OZ stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Jedná se o zásadu superficies solo cedit, podle které je zásadně věcí nemovitou pouze pozemek a stavba na něm umístěná je součástí tohoto pozemku. Vlastník pozemku je tak zásadně též i vlastníkem stavby umístěné na tomto pozemku.

ZDN však tuto zásadu zakotvenou v OZ v podstatě opouští, protože daň z nemovitých věcí je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek. Výslovným uvedením jednotek se respektuje jejich specifická právní úprava v OZ. Jak vyplývá z § 1159 OZ, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

V případě daně z nemovitých věcí platí základní zásada, že nemovité věci této dani podléhají bez ohledu na to, zda jsou využívány k podnikání či nikoliv, na rozdíl např. od silniční daně. Skutečnost, že je nemovitá věc využívána k podnikatelské činnosti, se projeví pouze ve výši daňové povinnosti.

Pro úplnost ještě doplňme, že daň z nemovitých věcí je významným příjmem rozpočtu obcí. V souladu s § 4 odst. 1 zákona č. 243/2000 Sb. je výnos daně z nemovitých věcí daňovým příjmem rozpočtu obcí, přičemž příjemcem je ta obec, na jejímž území se nemovitá věc nachází. Toto pravidlo zůstalo zachováno i přes velké diskuze, které byly vedeny v rámci přijímání konsolidačního balíčku.

V daňovém přiznání se samostatně počítá daň z pozemků i daň ze staveb, jejich součet pak představuje celkovou daňovou povinnost poplatníka.

Na úvod uveďme, že novela zákona o dani z nemovitých věcí provedená konsolidačním balíčkem zavádí § 1a ZDN, který provazuje zákon o dani z nemovitých věcí na stav evidovaný v katastru nemovitostí a vymezuje pojmy používané v tomto zákoně. Uvedené ustanovení nově definuje některé druhy zdanitelných staveb, konkrétně budovu garáže a budovu pro rodinnou rekreaci. Z této nové úpravy vyplývá, že u garáží není nově rozhodující, zda je zdanitelná stavba užívána jako garáž, ale zda je evidována v katastru nemovitostí se způsobem využití garáž. V tomto případě tak mohla vzniknout povinnost podat daňové přiznání z důvodu zařazení budovy do jiné sazby daně.

Podobně jako u garáží se postupuje i v případě budov pro rodinnou rekreaci, kterou se rozumí zdanitelná stavba se způsobem využití stavba pro rodinnou rekreaci, budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci. Nezáleží tedy na tom, zda způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu.

Dále § 1a odst. 1 ZDN definuje jednotlivé pojmy ve vztahu k pozemkům. U většiny pozemků je při jejich definici uvedena jednoznačná vazba na druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí, a to s ohledem na odstavec 4 předmětného ustanovení, dle kterého se druhem pozemku rozumí druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, nebo se druhem pozemku rozumí druh pozemku podle katastrálního zákona nejblíže odpovídající skutečnému stavu pozemku, není-li o pozemku v katastru nemovitostí evidován žádný druh pozemku. Druh pozemku není evidován zpravidla u pozemků, které jsou v katastru nemovitostí evidovány v tzv. zjednodušené evidenci, kdy se může jednat o pozemky odpovídající druhu pozemku orná půda, trvalý travní porost nebo lesní pozemek.

Dále je zde nově definován pojem zemědělský pozemek, za který je považován zemědělský pozemek podle katastrálního zákona. Zemědělskými pozemky se tedy rozumí orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty podle § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Ustanovení § 1a odst. 1 ZDN dále nově definuje pozemky, které byly ve znění zákona o dani z nemovitých věcí před novelou specifikovány v § 6 ZDN. Jedná se o stavební pozemky a zpevněné plochy pozemků. Nedošlo zde ale k pouhému přesunutí definic z § 6 ZDN věcí před novelou, ale dochází zde k věcným změnám. V případě stavebního pozemku dochází k vypuštění podmínky, že se musí jednat o pozemek dosud nezastavěný zdanitelnou stavbou. Dále se potvrzuje, že je-li stavebním pozemkem pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky.

V případě zpevněných ploch pozemku dochází oproti stávající právní úpravě k vypuštění vazby na druh pozemku, takže zpevněná plocha pozemku se může nacházet na jakémkoliv druhu pozemku, který je předmětem daně. I tady se potvrzuje skutečnost, že je-li zpevněnou plochou pozemku pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky.

 NahoruDaň z pozemků

 NahoruPředmět daně

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí. Z toho tedy vyplývá, že předmětem daně nejsou pozemky, které nejsou na území ČR, a pozemky, které nejsou evidované v katastru nemovitostí. Vymezení pozemku je obsaženo v § 2 písm. a) KTZ, stejný zákon vymezuje i katastr nemovitostí. V katastru nemovitostí jsou pozemky evidovány v podobě parcel; parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Předmětem daně z pozemků je také pozemek evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem ve smyslu § 8 písm. b) KTZ.

Naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy stavby. Jde o pozemky zastavěné budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze ZDN, tedy takovými stavbami, které jsou předmětem daně. Pokud by se jednalo o stavby, které předmětem daně nejsou, potom se vyjmutí pozemku z předmětu daně neuplatní. Důvodem této úpravy je vyloučení situace, aby se z jedné nemovité věci hradila současně daň z pozemků i daň ze staveb a jednotek. Pokud je zastaven zdanitelnou stavbou, podléhá jen dani ze staveb, nikoli dani z pozemků.

Významné vyjmutí z předmětu daně se týká také lesních pozemků a vodních pozemků. Lesní pozemky jsou vyjmuty z předmětu daně v rozsahu, v němž jsou lesy ochrannými nebo lesy zvláštního určení podle lesního zákona, (§ 7 a § 8 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích, ve znění pozdějších předpisů), tato změna nabyla účinnosti od 1. 1. 2025. Nová právní úprava vyjímá z předmětu daně pouze části lesních pozemků v rozsahu, v němž jsou lesy ochrannými nebo lesy zvláštního určení podle lesního zákona. To znamená, že nově předmětem daně z pozemků nebude pouze část pozemku, na které se nachází výše uvedené druhy lesů, nikoliv celý pozemek. Na základě této změny vznikne poplatníkům povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2025. Z těchto pozemků jsou navíc osvobozeny lesní pozemky v rozsahu, ve kterém se na nich nacházejí lesy pod vlivem imisí podle lesního zákona zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení. Osvobozené jsou také pásy pozemků v lesích vyčleněné pro rozvody elektrické energie a plynu.

V případě vodních ploch jsou vyjmuty všechny vodní plochy, a to včetně rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, které tedy již také od roku 2024 budou mimo předmět daně. Na základě přechodných ustanovení k novele zákona nevzniká dotčeným poplatníkům povinnost podat daňové přiznání, vyjmutí z předmětu daně provede správně daně z moci úřední.

 NahoruPozemky osvobozené od daně

V případě daně z pozemků je v § 4 ZDN vymezen poměrně široký okruh pozemků osvobozených od této daně. Tyto případy se ale týkají zejména neziskových subjektů a územních samosprávných celků, případně nepodnikajících fyzických osob. Případy, které by se týkaly širokého okruhu podnikatelských subjektů, se u osvobozených pozemků nevyskytují.

V § 4 odst. 1 písm. x) ZDN je upraveno osvobození pozemků ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně, a to nejdéle na 5 let. Podmínkou pro osvobození dále je, že pozemky musí být pořízeny pro účely realizace investiční akce, pro kterou je vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky ve formě osvobození od daně z nemovitých věcí. Poslední podmínkou je skutečnost, že obec vydá obecně závaznou vyhlášku, kterou zcela nebo částečně osvobodí pozemky ve zvýhodněné průmyslové zóně. Konsolidačním balíčkem se doplňuje, že pro účely osvobození podle tohoto ustanovení musí být dotčený pozemek označen v obecně závazné vyhlášce, a to způsobem podle § 12e. Pro případ, kdy obec v obecně závazné vyhlášce neoznačí pozemek, na který se má osvobození vztahovat, způsobem podle § 12e, stanoví se právní fikce, že na takový pozemek se hledí, jako by nebyl osvobozen.

Nárok na osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání.

Současně doplňme, že obdobná změna byla přijata i do ustanovení § 9 odst. 1 písm. w) ZDN, které se týká osvobození zdanitelných staveb ve zvýhodněných průmyslových zónách. Opět musí platit, že tyto zdanitelné stavby jsou pořízeny pro účely realizace investiční akce, pro kterou je vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky, a opět je podmínkou příslušná vyhláška obce.

I v tomto případě je nutné osvobození uplatnit v daňovém přiznání.

Osvobozeny jsou dále pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící výlučně:

1. provozu malých vodních elektráren do výkonu 1 MW,

2. provozu výroben elektřiny využívajících energii větru,

3. provozu výroben elektřiny nebo tepla využívajících energie bioplynu, pokud je získaná energie dodávána do sítě nebo dalším spotřebitelům,

4. pro zdroje využívající geotermální energie včetně tepelných čerpadel, které dodávají teplo spotřebitelům,

5. pro čistírny odpadních vod,

6. rozvodnému tepelnému zařízení podle energetického zákona.

V souladu s § 4 odst. 1 písm. y) ZDN jsou osvobozeny pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou podle stavebního zákona sloužící výlučně nebo pozemky samy o sobě sloužící výlučně k asanaci kontaminovaných pozemků, podzemních vod a objektů,

Obdobné osvobození je také pro stavby v § 9 odst. 1 písm. m) ZDN.

V případě s. r. o. zabývajících se zemědělstvím nebo lesním hospodářstvím by mohlo být uplatněno osvobození zemědělských pozemků (na dobu 5 let) a lesních pozemků (na dobu 25 let), pokud byly tyto pozemky po rekultivaci technickým opatřením nebo biologickým zúrodňováním vráceny zemědělské nebo lesní výrobě. Tyto skutečnosti je poplatník povinen správci daně prokázat, navrácení rekultivovaného pozemku zemědělské výrobě bude potvrzeno rozhodnutím vydaným v řízení o využití pozemku, které na návrh vlastníka nebo nájemce pozemku potvrdí přeměnu nezemědělské půdy na zemědělskou, navrácení pozemku lesní výrobě bude potvrzeno rozhodnutím orgánu státní správy lesů, které se vydává na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem a kterým se daný pozemek stává pozemkem určeným k plnění funkce lesa.

Osvobození se uplatňuje v daňovém přiznání.

Osvobozeny od daně jsou také pozemky zastavěné stavbou podle stavebního zákona, která je dálnicí, silnicí, místní komunikací, veřejnou účelovou komunikací, stavbou drah a na dráze, leteckou, vodních cest a přístavů, pokud jsou v souladu s kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem stavebního úřadu užívány k veřejné dopravě, a to v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb, a jiné pozemky určené pro veřejnou dopravu. Od daně z pozemků jsou osvobozeny pozemky, které slouží jako komunikace, ovšem daná komunikace musí být stavbou.

Osvobození není nutné uplatňovat v daňovém přiznání.

Obdobné osvobození je také pro stavby, kdy jsou osvobozeny zdanitelné stavby drah a na dráze, letecké, vodních cest a přístavů, pokud jsou v souladu s kolaudačním rozhodnutím podle stavebního zákona užívány k veřejné dopravě, Tyto zdanitelné stavby budou osvobozeny pouze za předpokladu, že nebudou užívány k podnikání v jiné oblasti než veřejná doprava nebo pronajímány anebo propachtovány za jiným účelem než k zajišťování veřejné dopravy. Poplatníkům uplatňujícím na zdaňovací období roku 2024 osvobození podle § 9 odst. 1 písm. j) ZDN u zdanitelných staveb, které jsou alespoň částečně užívány nebo pronajímány či propachtovány k jiným účelům než k zajišťování veřejné dopravy, vzniká povinnost podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2025, ve kterém si poníží rozsah osvobození.

 NahoruPoplatník daně

Poplatníkem daně je zejména vlastník pozemků zapsaný v katastru nemovitostí. Výjimečně může být poplatníkem nájemce, pachtýř nebo uživatel, ale o příliš časté případy se v praxi jednat nebude. Jako poplatník daně jsou nově vymezeny také svěřenské fondy, podílové fondy a fondy obhospodařované penzijní společností. V případě pozemku zatíženého právem stavby je poplatníkem stavebník.

Příslušná úprava je obsažena v § 3 ZDN.

 NahoruVýpočet daně

Rozhodující parametry pro výpočet daně, tj. základ daně a sazba daně, jsou stanoveny odlišně pro jednotlivé pozemky, které vycházejí zejména z vymezení pozemků v § 1a ZDN.

Připomeňme, že pro účely daně z nemovitých věcí se druhem pozemku rozumí druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, nebo podle katastrálního zákona nejblíže odpovídající skutečnému stavu pozemku, není-li o pozemku v katastru nemovitostí evidován žádný druh pozemku. Pro rozhodování, o jaký druh pozemku se jedná, je tedy rozhodující zápis v katastru nemovitostí, resp. co je uvedeno na výpise z katastru.

Základem daně může být:

• cena pozemku u zemědělských pozemků, a to u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů; cena půdy se zjistí jako součin skutečné výměry pozemku v m² a průměrné ceny půdy stanovené na 1 m² vyhláškou č. 298/2014 Sb.,

• u lesních pozemků se základ daně stanoví jako součin skutečné výměry pozemku v m² a částky 3,80 Kč, od roku 2025 je vypuštěna možnost stanovení základu daně na základě ceny zjištěné podle platných cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období u lesního pozemku. Poplatníkům, kteří měli na zdaňovací období roku 2024 stanoven základ daně u lesního pozemku na základě ceny zjištěné podle platných cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období, vzniká povinnost podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2025,

• skutečná výměra pozemku v m² u ostatních pozemků, které nejsou uvedeny v předchozích odstavcích; z kontextu zákona vyplývá, že se jedná o zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky, zpevněné plochy pozemků a ostatní plochy, pokud jsou předmětem daně.

Úprava § 5a ZDN definuje skupiny pozemků. Pro vymezené skupiny může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou místní koeficient. Na jednotlivé skupiny jsou následně navázány sazby daně. Skupiny pozemků jsou dle § 5a definovány následovně:

• vybrané zemědělské pozemky jsou pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad nebo ovocných sadů,

• trvalé travní porosty jsou pozemky trvalých travních porostů,

• lesní pozemky jsou lesní pozemky,

• zemědělské zpevněné plochy pozemku jsou zpevněné plochy pozemku užívané k podnikání pro zemědělskou prvovýrobu, lesní hospodářství nebo vodní hospodářství nebo zařazené do obchodního majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, je-li poplatníkem daně podnikatel převážně podnikající v některé z výše uvedených oblastí podnikání, pokud tyto zpevněné plochy nejsou současně užívány pro jinou oblast podnikání,

• ostatní zpevněné plochy pozemku jsou zpevněné plochy pozemku jiné než ve výše uvedeném bodu,

• stavební pozemky jsou stavební pozemky,

• nevyužitelné ostatní plochy jsou ostatní plochy se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň,

• jiné plochy jsou ostatní plochy se způsobem využití jiná plocha,

• vybraných ostatních ploch jsou ostatní plochy jiné než výše uvedené,

• zastavěných ploch a nádvoří jsou zastavěné plochy a nádvoří.

Pokud je zpevněná plocha pozemku užívána k různým druhům podnikání a nelze-li vymezit její části užívané k jednotlivým druhům podnikání, zahrnuje se do skupiny ostatních zpevněných ploch pozemku.

Pro jednotlivé druhy pozemků je sazba daně stanovena odlišně, a to následovně:

• vybrané zemědělské pozemky 1,35 %,

• trvalé travní porosty 0,45 %,

• lesní pozemky 0,45 %

• stavební pozemky 3,50 Kč/m²,

• zastavěné plochy, nádvoří a ostatní neuvedené pozemky 0,35 Kč/m²,

• nevyužitelné ostatní plochy 0,08 Kč/m²,

• jiné plochy 0,35 Kč/m²,

• vybrané ostatní plochy 0,35 Kč/m²,

• zemědělské zpevněné plochy pozemků 1,80 Kč/m²,

• ostatní zpěvné plochy pozemků 9,00 Kč/m².

Sazba daně u stavebních pozemků, tj. 3,50 Kč, se dále násobí koeficientem velikosti obce, který se pohybuje od 1,0 do 4,5, rozhodující je od roku 2025 počet obyvatel obce podle vyhlášky k provedení zákona o rozpočtovém určení daní, ve znění účinném k prvnímu dni zdaňovacího období. Obec může obecně závaznou vyhláškou tento koeficient také snížit nebo zvýšit. Aktuální koeficienty lze nalézt také na webu Finanční správy, a to pod tímto odkazem .

Na zdaňovací období roku 2025 dochází ke změně § 6 odst. 4 ZDN věcí, který upravuje možnost obce modifikovat koeficient podle počtu obyvatel dle § 6 odst. 3 ZDN, kterým se násobí sazba daně pro stavební pozemky. Dochází ke zrušení pravomoci obce snížit koeficient podle počtu obyvatel o jednu až tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Pravomoc obce zvýšit koeficient o jednu kategorii obecně závaznou vyhláškou zůstává zachována, ale nelze ji aplikovat na část obce. Obec může tento koeficient zvýšit o jednu kategorii pro jednotlivé katastrální území nebo jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část. Zákon o dani z nemovitých věcí dále nově upravuje situace, kdy neodpovídá upravená výše koeficientu podmínkám uvedeným v daném ustanovení. V těchto situacích se na takto stanovený koeficient hledí, jako kdyby nebyl upraven. Dle bodu 13 přechodných ustanovení zákona č. 349/2023 Sb. se koeficienty snížené o jednu až tři kategorie použijí naposledy pro zdaňovací období roku 2024. Z důvodu této změny nevzniká poplatníkům povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Změny koeficientů budou zohledněny z moci úřední dle § 13a odst. 2 ZDN.

 NahoruPředmět daně

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území ČR:

a) zdanitelná stavba, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí dokončená nebo užívaná:

• budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,

• inženýrská stavba uvedená v příloze k tomuto zákonu,

b) zdanitelná jednotka, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná.

Předmětem daně jsou tedy budovy, dále inženýrské stavby výslovně uvedené v příloze ZDN a jednotky. Podmínkou je, že se musí jednat o stavby a jednotky dokončené nebo užívané, předmětem daně ze staveb a jednotek tedy není rozestavěná stavba. Pravidlo užívání se použije na stavby, pro jejichž užívání stavební zákon nevyžaduje kolaudační souhlas ani žádnou formu oznámení.

Předmětem daně je budova podle katastrálního zákona, tedy nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a to bez ohledu na skutečnost, zda je či není evidována v katastru nemovitostí. Předmětem daně jsou tedy pouze ty stavby, které je možné považovat za budovy ve smyslu citované definice v katastrálním zákonu. To však neznamená, že by zdanitelná stavba-budova musela být i evidována v katastru nemovitostí, tato skutečnost je pro účely daně ze staveb a jednotek zcela irelevantní.

Pro úplnost uveďme, že finanční správa výkladově dospěla k závěru, že zdanitelnou stavbou může být i prefabrikovaný výrobek spojený se zemí pevným základem. Na svých internetových stránkách se například zabývá problematikou prefabrikované garáže usazené do maltového lože na vybetonovaný základ tvořený betonovými patkami. Betonové pasy na patkách jsou považovány za základovou konstrukci a spojení maltovým ložem je ze stavebně technického pohledu spojením pevným. Tato skutečnost vede k závěru, že předmětná stavba garáže je stavbou spojenou se zemí pevným základem, a tudíž (jako budova) zdanitelnou stavbou. Naproti tomu mobilní buňky a kontejnery pro technologická zařízení, které jsou volně pokládány do štěrkového lože, na betonové panely apod., a mohou být kdykoli přemístěny, aniž by došlo k porušení konstrukce, za zdanitelnou stavbu považovány nejsou.

Inženýrské stavby, které jsou předmětem daně, jsou výslovně uvedeny v příloze zákona, jedná se především o věže, stožáry a komíny. Pokud se jedná o ostatní inženýrské stavby, ty dani ze staveb nepodléhají a je nutné posoudit případně zdanění pozemků, na kterých se tyto stavby nacházejí.

Jednotkou se rozumí jednotka podle NOZ, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Obdobné platí také pro nebytový prostor a pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

K tomu je nutné doplnit, že podle § 12b ZDN ustanovení tohoto zákona o jednotce a o nemovité věci se použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, pak i spolu s podílem na tomto pozemku. Jedná se zejména o reakci na ustanovení § 3063 OZ, podle kterého je možné nabývat vlastnictví k jednotce za stanovených okolností i nadále podle zrušeného zákona o vlastnictví bytů.

Výše uvedená úprava se vztahuje i na část budovy nebo inženýrské stavby uvedené v příloze k tomuto zákonu nebo součást jednotky, je-li dokončená nebo užívaná. Jedná se o reakci na skutečnost, že v některých případech je možné vydat kolaudační souhlas či souhlas s užíváním pouze na část stavby či jednotky, pokud je schopna samostatného užívání. Tím může dojít k tomu, že část stavby či jednotky bude předmětem daně ze staveb a v další části předmět daně dosud nevznikne. Jedná se o ustanovení, které bylo doplněno k 1. 1. 2016.

K uvedené problematice vydala Finanční správa ČR obsáhlé stanovisko, které je k dispozici pod tímto odkazem .

Předmětem daně ze staveb a jednotek nejsou budovy, v nichž jsou zdanitelné jednotky, tedy jednotky dokončené nebo užívané. Je to vcelku logická úprava, která zamezuje tomu, aby stejná nemovitá věc byla předmětem daně dvakrát.